Inspeção predial na prática

H i s t ó r i c o

O histórico da prática da inspeção predial, desde 1999 no Brasil, revela ideias da versão americana “home inspection”, norma de manutenção da ABNT – NBR/595 antiga e primeira norma técnica elaborada por comissão de estudos formada em 2000, após o nosso trabalho premiado no IX Cobreap. A atividade iniciou-se com inspeções em prédios antigos. Juntamente com o Engenheiro Mecânico e de Segurança José Carlos Paulino da Silva e do Engenheiro Eletricista Milton Gomes (in memoriam), eu e muitos colegas fizemos inúmeras inspeções conjuntas, sinalizando para a multidisciplinaridade da disciplina, desde o seu início. Naquela época os objetivos da inspeção consistiam na indicação das principais anomalias construtivas e falhas de manutenção, visando reparos e outras intervenções técnicas para adequar os velhos edifícios às mínimas condições de segurança. A análise de risco, as recomendações técnicas, os questionários e outros acessórios faziam parte do trabalho de inspeção original, pois eram ”exigências” dos síndicos, e tais miscelâneas foram incorporadas pelos peritos nas suas “inspeções prediais”.

De lá pra cá muito pouco mudou dessa rotina condominial com as inspeções prediais dos edifícios mais antigos. Mas, com a introdução Engenharia Diagnóstica em Edificações, em 2009, e da rápida expansão do mercado imobiliário nesses últimos anos, a Inspeção Predial acrescentou a avaliação técnica através de notas (i-inferior, r-regular e s-superior), além de algumas considerações sobre o desempenho e degradação, devido às novas normas, NBR 5674 e NBR 15.575 da ABNT, sendo então nominada Inspeção Predial Total que foi parametrizada através das Diretrizes Técnicas de Inspeção Predial do Instituto de Engenharia.

Assim sendo, quer em razão das novas normas da ABNT, quer em razão do amadurecimento dos consumidores e produtores quanto à qualidade, garantia e vida útil dos imóveis, ou mesmo por conta dos recentes e graves acidentes edilícios com vítimas, surgiu grande interesse da comunidade técnica e da própria sociedade em geral, com a inspeção predial. As recentes leis municipais em diversas cidades do Rio Grande do Sul e a lei estadual 6400 do no Rio de Janeiro, bem como os diversos projetos de lei em trâmite no Senado Federal, favorecem a elaboração de norma de inspeção predial de âmbito nacional, desta feita no foro da ABNT.

Atualmente, além de auxílio à gestão dos prédios mais antigos, as inspeções prediais são utilizadas na fase de conclusão de obra, idem no início do pós-obra, quando da implantação do planejamento e programas de manutenção predial, novamente no término da garantia e também para avaliar o desempenho. Ou seja, grande utilidade oferecem as inspeções prediais, desde o início e ao longo de toda a vida útil dos prédios. Essas inspeções com enfoques variados vêm sendo elaboradas pelos engenheiros diagnósticos com base em diretrizes genéricas de diversos institutos, já que ainda não há normas técnicas da ABNT para esses fins.

O que a prática da inspeção predial também tem revelado de forma clara, principalmente na implantação da manutenção em edifícios novos, é a evidente necessidade de se separar as análises das investigações técnicas da construção com aquelas da manutenção. Nos edifícios em garantia as anomalias construtivas devem ser reparadas pela assistência técnica da construtora, mas a gestão da manutenção é responsabilidade do condomínio. Ou seja, é preciso separar o joio do trigo.

A inspeção predial, portanto, deve possuir duas etapas de trabalho, ou seja, a inspeção da construção predial (intrínseca) e a inspeção da manutenção predial (extrínseca).

A inspeção intrínseca, ou da construção predial, envolve todos os sistemas construtivos, e visa analisar sua qualidade e desempenho, devendo ser realizada logo após a conclusão da obra e no decorrer da vida útil com periodicidade de dez anos, para bem registrar o comportamento do desempenho ao longo do tempo.

Já a inspeção extrínseca é aquela rotineira, na fase ddo pós-obra até o fim da vida útil da edificação, para analisar a manutenção, o uso e a degradação, visando o bom uso e a preservação da vida útil projetada, além de preservar a garantia. Recomenda-se que tal inspeção predial de manutenção seja feita anualmente.

Com essas duas inspeções edilícias, intrínseca e extrínseca, surgem os diagnósticos técnicos da qualidade, necessários para os bons cuidados no desempenho e prolongada vida útil.

Resumidamente, a inspeção intrínseca, ou da construção, envolve os componentes, materiais e sistemas construtivos, tais como:
– fundações (estacas, blocos, muros de arrimo, paredes diafragma, etc.)
– estrutura (pilares, vigas, lajes, marquises, empenas, apoios, consoles, etc.)
– fechamentos (paredes de alvenaria, drywall, divisórias, etc.)
– esquadrias (portas, janelas, portões, grades, corrimãos, escadas marinheiro, etc.)
– revestimentos (pisos, paredes, tetos, esquadrias
– fachadas (painéis, jardineiras, juntas, vedações, etc.)
– coberturas (mantas, proteções mecânicas, rufos, pingadeiras, etc.)
– impermeabilizações (jardins, varandas, térreo, cobertura, etc.)
– hidráulica e esgoto (tubulações, registros, ralos, caixas de passagem e gordura, torneiras, drenagens, reservatórios, barriletes, válvulas de pressão, bombas, etc.)
– elétrica (poste de entrada, sala dos medidores, quadros, conduites, tomadas, pontos de luz, luzes de emergência, luz de obstáculo, minuterias, etc.)
– ventilação e ar-condicionado (exaustão, fan-coils, bombas, shillers, filtros, etc.)
– proteção contra incêndio (extintores, SPDA, hidrantes, sprinklers, bombas de incêndio, quadros de controle de sprinklers, sinalização de escadarias e demais áreas comuns)
– elevadores (casa de máquinas, cabinas, portas e sinalização)
– telefonia (poste de entrada, quadro geral – DG, quadros de passagem, conduites e pontos de telefone)
– acessibilidade (equipamentos, trajetórias e sinalizações visuais, táteis e sonoras)

Essa inspeção construtiva predial deve enfocar a habitabilidade, desempenho, sustentabilidade e a responsabilidade social, envolvendo o seguinte quadro:

E não se confunda a inspeção predial com eventual auditoria técnica de norma técnica de componentes, materiais ou sistemas, tais como as normas de concreto, instalações e outras, – pois a inspeção predial intrínseca visa analisar as condições técnicas “in loco”, quer da qualidade, quer do desempenho, principalmente investigando e examinando eventuais anomalias construtivas e indicando seus diagnósticos. As auditorias de normas visam tão somente atestar, ou não, o cumprimento das mesmas, nada se relacionando com as inspeções prediais que analisam qualidade e desempenho.

Quanto à inspeção extrínseca, ou de manutenção e uso predial, a mesma deve analisar a gestão, planejamento e operação da manutenção, além de focar a degradação gerada pelo uso e meio ambiente. Essas vertentes estão bem caracterizadas nos itens das normas de manutenção e desempenho da ABNT e manuais dos síndicos mas, da mesma forma do que ficou exposto anteriormente, a simples auditoria dessas normas não se confunde com a inspeção da manutenção, uso e degradação.

Só para reforçar essa evidência, basta citar o exemplo das recomendações do item 4.2.2. da norma de gestão de manutenção, NBR 5674 da ABNT, afirmando que as inspeções devem ser realizadas por meio de modelos elaborados e ordenados (grifa-se) de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando: a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação; b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários, e c) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários. E também os relatórios das inspeções, preconizados no item 4.2.3., ou seja: a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema e elemento ou componente e equipamento da edificação; b) apontar, e sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho; c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva, e d) conter prognóstico de ocorrências. Esses modelos ordenados recomendados pela norma são, justamente, as inspeções prediais.

No item 4.3.3. dessa norma de gestão de manutenção da ABNT constam os itens necessários ao programa, tais como: a) designação do sistema; b) descrição da atividade; c) periodicidade; d) identificação dos responsáveis; e) documentação referencial; f) modo de verificação do sistema e g) custo, mas nada aborda sobre a adequabilidade, ou não, do programa sugerido para o edifício.

Somente através da inspeção predial focada no programa implantado se poderá avaliar a real aderência do mesmo à tipologia e uso do prédio em estudo. Essa análise não é possível através de simples auditoria técnica do programa.

O atestamento da execução de serviços de manutenção, tal qual a limpeza, por exemplo, em cumprimento às exigências normativas, nada se relaciona com a eventual qualidade dessa limpeza. O exemplo do uso exagerado do VAP ou aplicação de produto químico agressivo na limpeza de revestimentos são ações que podem causar sérias avarias nesse sistema. Nessa hipótese, somente uma inspeção de manutenção “in loco” fará o diagnóstico dessas falhas de operação.

A inspeção da manutenção, portanto, implica na análise da gestão, planejamento e operação. Quanto ao uso, deve-se avaliar a adequação, a intensidade e a produtividade do mesmo. As influências das condições do meio ambiente, com as variações climáticas e particularidades do solo, ar e água, além dos fatores e agentes biológicos, devem ser analisados para se determinar a degradação. Os danos extrínsecos, devido às eventuais falhas de manutenção, irregularidades de uso e degradação precoce interferem na vida útil projetada e devem ser devidamente diagnosticados por inspeções “in loco”, ou seja, procedimento completamente diverso da eventual auditoria da gestão da manutenção.

Dessa forma, é evidente que a inspeção da manutenção e uso predial deve ser normatizada da mesma forma que a inspeção construtiva predial. O Instituto de Engenharia já elaborou e publicou suas Diretrizes Técnicas de Inspeção de Manutenção e Uso Predial, atendendo as doutrinas técnicas, os princípios da Engenharia Diagnóstica e, principalmente, cobrindo a enorme lacuna técnica que existia para esse tipo fundamental de inspeção de engenharia, mas não extinguiu outras possibilidades de aprimoramentos. Tal texto, portanto, pode servir de referência para que a comissão da ABNT também inclua a indispensável inspeção de manutenção predial no pacote técnico de estudos.

E, para boa visualização dessa indispensável composição intrínseca e extrínseca da inspeção predial, segue o fluxograma das inspeções prediais, na prática:

Finalizando, vale reforçar que inspeção predial de engenharia é diagnóstico técnico da qualidade e desempenho, quer da construção, quer da manutenção, cada um na sua medida, e no seu tempo.

Tito Lívio Ferreira Gomide

Eng.Civil, FAAP, Bacharel em Direito pela USP, perito criminal pela Academia de Polícia SP, e atua como perito de engenharia e criminalística desde 1979, além de professor, conferencista e autor de inúmeros artigos e livros. Foi o precursor da Inspeção Predial e Engenharia Diagnóstica no Brasil, desenvolvendo intensa atuação institucional, como ex-presidente do IBAPE-SP e atual coordenador da Divisão Técnica de Patologias das Construções do Instituto de Engenharia Outros artigos de Tito Lívio Ferreira Gomide